Resumo
A locação não residencial possui peculiaridades próprias que a distanciam significativamente da versão residencial, dentre elas a ação renovatória surge como diferencial de grande importância. A ação renovatória visa a renovação dos contratos de locação dos imóveis destinados a fins comerciais e industriais. A Lei 8.245/91 regula seu procedimento e impõe os requisitos necessários a sua propositura. Ocorre que, como em qualquer ação judicial, a improcedência do pedido é uma vertente pertinente, sendo uma de suas conseqüências a necessidade de desocupação do imóvel. Nesse sentido, a redação anterior do artigo 74 da Lei 8.245/91 previa que o Juiz deveria fixar prazo de até 6 meses para desocupação do imóvel a contar do trânsito em julgado da sentença, se houver pedido a respeito na contestação. A nova redação, todavia, menciona que o prazo de desocupação é de 30 dias quando a locação não for renovada. O artigo 58, seguindo esta mesma linha, preleciona que as apelações nas ações de despejo, renovatória e consignação em pagamento terão apenas efeito devolutivo, ou seja, não terão efeito suspensivo sobre a decisão de improcedência.
Introdução
Este trabalho pretende
examinar a questão do prazo de desocupação do imóvel nas ações renovatórias, em
razão da interpretação dos artigos 58 e 74 da Lei 8.245/91 à luz das garantias
individuais previstas no artigo 5º da Constituição Federal (1988) e da
sistemática processual civil:
Santos (2004, p. 627) bem definiu a aparente contradição entre as
regras do artigo 74, em sua redação anterior, e o artigo 58, ambos da lei
8.245/91:
Apesar disso, existe contradição, ao menos aparente, entre a regra ora examinada, que prevê seja o prazo de desocupação contado a partir do trânsito em julgado, e a norma do inciso V do art.58, ao dizer que “os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo”.
As palavras do
mestre Gildo dos Santos traduzem com perfeição a grandiosidade do dilema criado
pelo legislador pátrio.
O resultado interpretativo da interação entre as normas jurídicas
atinentes produz efeitos significativos na órbita jurídica das partes envolvidas
e para não dizer sobre a própria economia nacional, visto que em nosso país os
imóveis locados para fins comerciais são parcela importante do comércio e da
indústria nacionais.
O tema possui contornos constitucionais diante das garantias
Constitucionais trazidas pela Carta Cidadã de 1988, especialmente com o
princípio da segurança jurídica e o devido processo legal, bem como pelos
aspectos processuais infraconstitucionais decorrentes.
Assim, de um lado se encontra a normativa procedimental da lei
especial, que impõe regra específica objetivando atender aos anseios de ambas as
partes, trazendo equilíbrio nas relações entre locador e locatário. De outro,
assim como todo o restante do ordenamento jurídico pátrio, nada no direito
nacional pode fugir ou deixar de ser observado à luz da Constituição Federal
(1988) e em seu contexto dentro do ordenamento.
As garantias individuais do direito ao duplo grau de jurisdição e o
devido processo legal podem sofrer limitações pela lei especial. Existe
razoabilidade nas limitações ou ao se permitir que a desocupação seja exigida
ferindo o princípio da segurança jurídica, o devido processo legal e o duplo
grau de jurisdição.
Diante disso, as questões que surgem são: se há necessidade de se
aguardar o trânsito em julgado para inicio do prazo de desocupação, o que é
possível se depreender em conseqüência da retirada da expressão “trânsito em
julgado” ou não, e se a execução provisória da sentença contraria a Constituição
Federal (1988), tornando-se juntamente com a nova disposição do artigo 74
inconstitucionais.
Visto que há tendência em ambos os sentidos na doutrina e na
jurisprudência, o presente artigo não pretende solucionar a questão buscando
apenas traçar linhas gerais e enfrentar os principais aspectos relacionados ao
tema.
1. Linhas gerais da ação renovatória
2. Das normas jurídicas envolvidas
5. Do entendimento jurisprudencial
Autor:
Dr. Fernando Marba Martins
OAB/SP nº 240.811
Membro da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/SP subseção Santos