5. Do entendimento jurisprudencial
Como apresentado, a
doutrina diverge sobre o tema, apontando de um lado que a exclusão da expressão
“trânsito em julgado” do artigo 74 da Lei 8.245/91 faz crer que a sentença pode
ser imediatamente cumprida, ou seja, que permite ao locador requerer a retirada
do locatório, de forma urgente.
Nesse sentido, abaixo o acórdão, cujo voto do relator, segue em sua
integralidade e demonstra um dos entendimentos resultantes das recentes
modificações legislativas:
EMENTA: Locação - Ação
renovatória - Decisão que determina a desocupação no prazo de trinta dias a
contar do julgamento - Manutenção - Necessidade -Artigo 74, da Lei n° 8.245/91,
em sua nova redação - Norma de natureza processual - Propósito claro de conferir
celeridade ao processo - Aplicação imediata.
(TJ/SP - 30ª Câmara de Dto Privado - Agravo de Instrumento nº
0035319-49.2011.8.26.0000 - Des. Rel. Marcos Ramos - D.J. 20/07/2011)
O voto do Desembargador Relator Marcos Ramos, que compõe a 30ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferido no caso em comento, segue abaixo:
Trata-se de interpretação da
nova redação dada ao artigo 74 da Lei n° 8.245/91, pela Lei n° 12.112/2009, que
dispõe: "Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição
de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a
desocupação voluntária, se houver pedido na contestação”.
A nova lei, além de reduzir o prazo legal para desocupação do imóvel - de 6
(seis) meses para 30 (trinta) dias, ao suprimir do texto o termo "trânsito em
julgado", eliminou o efeito suspensivo antes implícito neste condicionamento, de
forma que, agora, a sentença que julga improcedente a ação renovatória comporta
ampla execução provisória.
Tal modificação, aliás, vem ao encontro do que já previa o art. 58, inc. V
(inalterado), da Lei do Inquilinato, no sentido de que os recursos interpostos
contra as sentenças de aluguel, revisionais e renovatórias de locação, terão
efeito somente devolutivo, e torna evidente a intenção do legislador de
efetivamente permitir a execução de plano do despejo, se houver tal pedido na
contestação.
A Nova disposição legal dá celeridade ao processo para evitar injusta situação
comumente observada sob a égide da lei anterior, em que o locador se via
obrigado a aguardar seis meses após o trânsito em julgado para impulsionar a
desocupação do imóvel locado, mormente considerando que o trâmite das ações
renovatórias julgadas improcedentes, ainda hoje, supera em muito o termo final
do contrato locatício.
Essa a hipótese dos autos, haja vista que o término da locação estava previsto
para 1º de janeiro de 2007, a sentença de não-renovação foi proferida em 23 de
outubro de 2006 e confirmada por este Tribunal em 26 de novembro de 2008, não
tendo ainda, contudo, ocorrido o trânsito em julgado porque a empresa agravante
interpôs recursos especial e extraordinário que, inadmitidos na origem, deram
ensejo ao agravo de instrumento que se encontra subjudice.
Embora mais severa ao locatário, de um lado, e, em que pese a dificuldade de
encontrar novo ponto comercial, condição, muitas vezes, fundamental para o
sucesso da atividade empresarial do inquilino, não pode, de outra face, o
locador, ter seu direito postergado por anos, sem qualquer previsão temporal
para a retomada do imóvel.
Assim, não há como negar a aplicação imediata da nova legislação especial.
Face ao exposto, nego provimento ao recurso.
(TJ/SP - 30ª Câmara de Dto Privado - Agravo de Instrumento nº
0035319-49.2011.8.26.0000 - Des. Rel. Marcos Ramos - D.J. 20/07/2011)
Por outro lado, o
entendimento diverso também é reconhecido pela jurisprudência, permitindo em
casos excepcionais que seja conferido efeito suspensivo às apelações, o que,
como conseqüência, impede a realização de execução provisória.
Abaixo, acórdão proferido pela 32ª Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, de Relatoria do Desembargador Walter César
Incontri Exner, enfrentou a hipótese com exatidão:
Locação de imóvel. Ação de
despejo por falta de pagamento. Apelação recebida no efeito meramente
devolutivo. Notícia de ação renovatória julgada procedente. Efeito suspensivo
excepcional cabível no caso. CPC, art. 558. Existência de relevante
fundamentação. Agravo provido.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a respeitável decisão de
fls. 42 que recebeu a apelação interposta pela agravante no efeito meramente
devolutivo. Irresignada, alega a agravante, em suma, nulidade da r. sentença
proferida na origem, já que caracterizado cerceamento de defesa, bem como que
deve ser julgada improcedente a demanda. Aduz, outrossim, que a apelação por ela
interposta deve ser recebida também no efeito suspensivo, já que julgada
procedente ação renovatória por ela ajuizada relativamente à mesma relação
locatícia. Concedido o efeito suspensivo pleiteado, sobrevieram informações do
MM. Juízo a quo e a agravada bateu-se pelo improvimento.
Inicialmente, não conheço das alegações de nulidade da r. sentença guerreada ou
daquelas atinentes ao mérito da ação de origem, que deverão ser deduzidas no
recurso e momento oportunos. Na parte conhecida, assiste razão à agravante. É
sabido que, nos termos do artigo 58, V, da Lei 8.245/91, a apelação interposta
contra sentença proferida em ação de despejo deve ser recebida no efeito
meramente devolutivo. De outra banda, conforme entendimento desta Câmara (Agravo
de Instrumento n° 1.020.202-0/2, Rel. Des. Ruy Coppola), é possível a concessão
de efeito suspensivo excepcional ao mencionado recurso, se, nos moldes do artigo
558 do Código de Processo Civil, aplicável analogicamente ao caso, houver
fundamentação relevante e restar provado o perigo de lesão grave e de difícil
reparação. É o que se dá no caso em apreço, já que existe sentença de
procedência de ação renovatória movida pela locatária em face da locadora,
recomendando a prudência que se confira efeito suspensivo à apelação que impugna
a r. sentença que decretou o despejo.
Isto posto, pelo meu voto, dou provimento ao agravo.
(TJ/SP - 32ª Câmara de Dto Privado- Agravo de Instrumento nº
0051521-04.2011.8.26.0000- Des. Rel. Walter César Incontri Exner- D. J.
02/06/2011)
Autor:
Dr. Fernando Marba Martins
OAB/SP nº 240.811
Membro da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/SP subseção Santos