1. Linhas gerais da ação renovatória
O direito à renovação do
contrato é previsto no artigo 51 da Lei 8.245/91.
A ação que assegura esse direito é a renovatória, cujo objetivo,
portanto, é a renovação dos contratos de locação de imóveis destinados a fins
comerciais e industriais.
A Lei 8.245/91 a disciplina em seus artigos 71 a 75, além de outras
que são aplicáveis a praticamente todos os procedimentos previstos nessa lei.
A esse respeito vale destacar a lição de Santos (2004, p. 590):
O direito à renovação é atuado pelo exercício desse direito, por meio da ação renovatória, do mesmo modo que o direito à revisão é atingido pelo exercício desse direito, que se dá por meio da ação revisional, e o direito à rescisão do contrato que se dá com o exercício desse direito para o que o autor se vale da ação de desejo.
Os requisitos para
ajuizamento da ação, o seu prazo, enfim todo o seu processamento é previsto na
lei especial.
A ação somente tem lugar nos casos em que exista contrato escrito
entre as partes, com prazo certo de ao menos 5 anos ou esse seja o resultado da
somatória dos ajustes escritos ininterruptos existentes entre as partes.
A sua importância é grande porque é a proteção do patrimônio
incorpóreo do fundo de comércio, na lição de Diniz (2009, p. 315):
Impreterível é a proteção do valor incorpóreo do fundo de comércio, que se integra em parte no valor do imóvel. O direito à renovação da locação comercial tem grande importância, visto que influirá no valor aferidor do fundo de comércio ou do estabelecimento comercial, por abranger o aviamento, ou seja, o conjunto de fatos pessoais, materiais e imateriais, que conferem a dado estabelecimento in concreto a aptidão de produzir lucro, e a clientela, atraída não só pela confiança na qualidade do estabelecimento, mas também pelas considerações objetivas, como comodidade, vizinhança, etc. A renovação compulsória é uma proteção ao estabelecimento por assegurar o ponto negocial.
O prazo para a
propositura é entre um ano e seis meses antes do vencimento do contrato, e as
partes legitimas para figurar nos pólos ativo e passivo são o locatário, o
cessionário ou o sucessor da locação, o sublocatário, o locador e o sublocador.
Além do mais, é requisito também para a propositura da ação
renovatória a indicação de dia, mês e ano de começo e término do novo prazo
locativo, o valor do aluguel para inicio da renovação, índice de reajuste e o
fiador, se for essa a hipótese.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido
de que a renovação será de no máximo 5 anos independente do prazo do último
contrato, que poderá ser menor, haja vista que, se é exigida a existência de
contratos com a somatória de prazo de 5 anos para propositura da ação,
igualmente é legítimo que a renovação seja por igual período:
AÇÃO
RESCISÓRIA. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. ART. 51 DA LEI 8.245/1991. PRAZO MÁXIMO
DA RENOVAÇÃO DO CONTRATO. CINCO ANOS. JULGADO RESCINDENDO CONSONANTE À
JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. ART. 485, V DO CPC. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO À LITERAL
DISPOSIÇÃO DE LEI. PEDIDO RESCISÓRIO JULGADO IMPROCEDENTE.
1. A análise da violação a literal dispositivo de lei requer exame minucioso
do Julgador, em respeito à estabilidade das relações jurídicas acobertadas pela
coisa julgada, visando à preservação da efetividade das decisões jurisdicionais
e a paz social. Com efeito, a Ação Rescisória não pode ser utilizada como
sucedâneo de recurso, tendo lugar apenas nos casos em que a transgressão à lei é
flagrante.
2. Deve-se inadmitir a utilização da Ação Rescisória que, por via transversa,
busca perpetuar a discussão sobre matéria já decidida, de forma definitiva.
3. Referida orientação é refletida na Sumula 343 do Supremo Tribunal Federal,
segundo a qual: não cabe ação rescisória por ofensa a literal disposição de lei,
quando a decisão rescindenda se tiver baseado em texto legal de interpretação
controvertida nos Tribunais.
4. In casu, o aresto rescindendo acolheu a tese de que o prazo máximo de
prorrogação do contrato de locação, estabelecido em Ação Renovatória é de cinco
anos; dest'arte atribuiu interpretação razoável ao art. 51 da Lei 8.245/1991 e
ajustada à jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes: REsp.
693.729/MG, Rel. Min. NILSON NAVES, DJU 23.10.2006; REsp. 267.129/RJ, Rel. Min.
JOSÉ ARNALDO DA FONSECA, DJU 06.11.2000; REsp. 170.589/SP, Rel.
Min. EDSON VIDIGAL, DJU 12.06.2000; REsp. 202.180/RJ, Rel.
Min. GILSON DIPP, DJU 22.11.1999; REsp. 195.971/MG, Rel. Min. FELIX
FISCHER, DJU 12.04.1999.
5. Assim, a hipótese de rescisão insculpida no inciso V do art. 485 do CPC não
se encontra configurada, porquanto, conforme demonstrado, a pretensão rescisória
destoa da própria orientação jurisprudencial desta Corte de Justiça, não havendo
se falar em ofensa à literalidade da norma indicada pela parte autora.
6. Ação Rescisória improcedente.
(STJ - 3ª Secção - Ação Rescisória nº 4.220 - MG - Min. Rel. Napoleão Nunes
Maia Filho - D.J. 11/05/2011)
Proposta a ação
renovatória e sendo julgada procedente, a locação estará renovada
compulsoriamente, na forma da sentença proferida.
Caso contrário, se a ação for julgada improcedente, surgem dois
caminhos a serem trilhados. O primeiro é a desocupação sem maior resistência, o
que não é comum, haja vista que se a intenção era de renovar a locação,
inclusive através da via judicial, com fito de manter a atividade econômica no
local, não é comum que o comerciante abandone o imóvel e o advogado que o
defende deixe de ingressar com o recurso de apelação. A segunda hipótese e mais
comum é da interposição da apelação após a sentença de improcedência, e nesse
caso é que surge o problema a ser enfrentado, visto que, conforme acima
asseverado, o artigo 58 da Lei 8.245/91 autoriza a exigência da desocupação
imediata por força da apelação ser recebida apenas com efeito devolutivo.
A nova redação do artigo 74 da mesma lei permite que a desocupação
possa ser efetivada logo após ser proferida a sentença, todavia, a dúvida que
surge é se essa imposição estaria alinhada com os princípios da segurança
jurídica e do devido processo legal, ambos constitucionais, e se a expressão “ao
não ser renovada a locação” decorre da sentença ou necessita da mesma forma do
trânsito em julgado para ter força a impor a desocupação, havendo pedido nesse
sentido na contestação.
Autor:
Dr. Fernando Marba Martins
OAB/SP nº 240.811
Membro da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/SP subseção Santos