Você sabe quais são as obrigações dos proprietários e dos inquilinos na locação de imóveis residenciais?
17/02/16

  

A locação residencial ainda é uma das formas mais significativas de ocupação de moradias no Brasil. Dados da última Pesquisa Nacional de Amostra de Domicílios (PNAD) do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), apresentado no ano de 2012, indicam que aproximadamente 20% dos imóveis ainda são ocupados através da locação.

A existência do número expressivo de lares ocupados desta forma torna muito comum que os conflitos entre locador e inquilino desaguem em grandes quantidades no Judiciário. Assim sendo, para a manutenção de uma relação amistosa é imprescindível que cada uma das partes conheça seus principais direitos e deveres, evitando-se situações constrangedoras e exigências que não possuem amparo jurídico.

A locação tem base legal na lei nº 8.245/91, cuja última alteração vigente ocorreu pela lei nº 12.112/09. Nessa lei encontramos detalhadamente os deveres de cada uma das partes do contrato de locação. Em consequência disso, abaixo listamos alguns dos deveres do locador e do inquilino, não pretendendo esgotar a matéria, apenas apresentar algumas das obrigações recíprocas cujo cumprimento permite a manutenção de uma relação harmônica entre as partes.

Diante disso, são alguns deveres do locador:

  • fornecer ao inquilino recibo discriminado das importâncias recebidas, sendo proibida a quitação genérica;

  • pagar as taxas e os impostos, como o IPTU e, ainda, o prêmio de seguro contra incêndio, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

  • pagar as despesas extraordinárias de condomínio, ou seja, aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, tais como: obras de reforma do prédio, pintura da fachada e das esquadrias externas, instalação de área de esporte e lazer e despesas de decoração nas áreas de uso comum.

Nesse aspecto, ainda é bom destacar que, em caso de venda do imóvel, o locador também tem o dever de comunicar e dar preferência ao inquilino para que este possa exercer o direito de adquirir o imóvel, desde que apresente proposta igual a do terceiro interessado na aquisição.

Em relação aos direitos do locador podemos destacar:

  • exigir do inquilino o cumprimento de suas obrigações legais e contratuais;

  • escolher, no momento da assinatura do contrato, a garantia contratual que desejar, ou seja, cabe ao locador escolher entre a caução, fiança ou seguro de fiança locatícia ou cessão de quotas de fundo de investimento, sendo vedada a cumulação de mais de uma das opções;

  • receber o imóvel antes do decurso do prazo apenas com o recebimento da respectiva multa proporcional ao período de contrato restante;

  • vistoriar o imóvel, com comunicação prévia ao inquilino.

Por outro lado, os deveres do inquilino também são previstos na lei mencionada acima, de modo que, torna-se pertinente destacar:

  • pagar pontualmente o aluguel no prazo estipulado ou na falta de previsão até o 6º dia útil do mês seguinte ao vencido;

  • realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

  • levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

  • não modificar a forma externa ou interna do imóvel, sem consentimento prévio e por escrito do locador;

  • pagar as despesas de telefone, luz, gás, água e esgoto;

  • pagar, salvo disposição contratual em contrário, as despesas ordinárias de condomínio, isto é, aquelas que se entendem necessárias à administração, tais como: limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; manutenção e a conservação das instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esporte e lazer, bem como manutenção e conservação de elevadores, porteiros eletrônicos e antenas coletivas;

  • permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia, de dia e hora.

Nesse sentido também é bom que se diga que o inquilino também tem o dever de cumprir integralmente a convenção do condomínio e os regulamentos internos, podendo inclusive seu descumprimento ser causa de rescisão contratual.

Já entre os direitos do inquilino podemos destacar:

  • ter respeitado o direito de preferência, no caso da venda do imóvel;

  • não devolver o imóvel antes do fim do prazo, salvo no caso de rescisão ou nas hipóteses em que a lei permita;

  • usar o imóvel livremente, desde que não altere sua destinação;

  • exigir que o locador cumpra suas obrigações legais no que lhe diz respeito;

  • ser indenizado pelas benfeitorias necessárias (essenciais para a manutenção do imóvel) e úteis (úteis à fruição do imóvel que não sejam essenciais a sua manutenção) realizadas por ele e levantar as benfeitorias voluptuárias (adornos e acréscimos que valorizam o imóvel), desde que a retirada destas últimas não afete a estrutura do próprio imóvel.

Por fim, é certo que, como em qualquer relação humana em que dinheiro e bens estão presentes, sempre haverá conflito entre locador e inquilino. No entanto, se as partes conhecerem e cumprirem suas obrigações legais e contratuais, certamente haverá uma significativa redução dos confrontos judiciais entre as partes, possibilitando que o contrato cumpra suas finalidades, quais sejam: gerar renda ao locador e conceder moradia ao inquilino.

Autor:
Dr. Fernando Marba Martins
OAB/SP nº 240.811

 

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